Официальная статистика

Согласно официальным данным, известно, что в сфере нелегальной аренды недвижимости только в столице России вращаются поистине громадные деньги - примерно 4 млрд. долларов. И при всем при этом только лишь каждый пятый арендодатель официально оформляет все необходимые по законодательству документы. А связано это с тем, что многие арендодатели не готовы добровольно отдавать государству положенные 13% от средств, которые были получены ими за аренду недвижимости. А ведь – это, по сути, недосчитанные вливания в бюджет города в виде налогов, а также недостроенные детские сады и школы, больницы и неблагоустроенные парки. Кстати, сами участники таких сделок также не защищены от возможных рисков. Так, не имея полноправного договора на руках, хозяева квартиры могут в любое время без объяснения причин выставить жильцов за порог квартиры или квартиранты в свою очередь ни с того ни с сего могут перестать платить за жилье.

Именно поэтому еще с 2012 года федеральная налоговая служба приняла решение об усилении борьбы с нелегальной сдачей квартир внаем и последующем выведении из тени такого бизнеса. С этой целью была организована настоящая охота на теневых арендодателей. Так, к многочисленным проверкам были привлечены участковые и управдомы, а также созданы специальные «горячие линии», на которые можно просто позвонить и «сдать» своего соседа, который занимается нелегальной сдачей жилья внаем.

Причины, по которым нелегальная сдача квартиры внаем так и не ушла из тени

Однако такая система жестких мероприятий пока себя не оправдала и это можно объяснить несколькими причинами:

1. Сложность сбора доказательств по фактам незаконной сдачи жилья в аренду. Дело в том, что для этого нужно сначала предоставить договор о сдаче жилья, подписанный с двух сторон, расписку о передаче и получении денежных средств, акт приема-передачи жилья и другие документы. Предоставить такие документы достаточно сложно, потому что ни арендодатель, ни квартиросъемщик не заинтересованы в том, чтобы афишировать свои дела и тем более их документально регистрировать.

2. Участковые, которые и так перегружены работой, в принципе вообще не уполномочены заниматься проверками об уплате или неуплате налогов, так как это компетенция лишь налоговой службы. Ну а если участковых делегировать на подобные проверки, то каждый арендодатель с помощью системы взяток (как это принято) сможет решить подобную проблему с участковым.

3. В случае, если теневая аренда все-таки обнаруживается, хозяин несет за этот факт чисто символическую ответственность, так как законодательство РФ настолько несовершенно, что имеет огромное количество лазеек по которым можно доказать невиновность практически в любом случае.

Методы ввода аренды квартиры в законное русло

Существенно экономить на налогах при сдаче квартире внаем можно. С этой целью достаточно лишь зарегистрироваться как частному предпринимателю и платить один раз в год патент либо ежемесячно отчислять 6% от суммы средств, которые получены от сдачи недвижимости внаем. После этого достаточно подать в налоговую инспекцию договор найма жилого помещения в трех экземплярах, затем заполнить налоговую декларацию, оплатить установленную сумму, и спать по ночам спокойно.

Как правило, аренда осуществляется в центральных или развитых районах города, ведь именно здесь находится потенциальный покупатель, поэтому и аренда дорогостоящая. Для того чтобы сэкономить деньги, можно арендовать небольшое помещение, которое вместит весь товар, ведь, как правило, вся торговая площадь не используется. Так же после аренды не стоит рассчитывать только на продажи. Ведь в своем магазине, можно разместить платежные терминалы, владелец которых будет платить вам деньги за их размещение, а значит, и покрывать часть арендной платы. А тот факт, что терминалы стремительно распространяются, вам не составит труда найти желающего на их размещение. Так же можно договориться с арендодателем о рассрочке, что даст вам возможность сначала развить свой бизнес, а уже после этого оплачивать арендную плату. Так же нужно внимательно относиться к размещению арендного места, ведь оно не обязательно должно быть на первых местах, если у вас привлекательный товар, то клиент самостоятельно вас найдет. От вас требуется лишь заинтересовать покупателя и привести своего постоянного клиента.

Преимущества собственного жилья

Разумеется, иметь собственную квартиру или снимать жилье – совершенно разные вещи. Арендуя квартиру необходимо мириться с теми условиями, которые ставят хозяева жилья. Собственник в любой момент может повысить арендную плату, а может и вовсе выселить Вас из его квартиры. В таком случае необходимо будет искать новое жилье, заниматься переездом и столкнуться с множеством других проблем. Если смотреть на вопрос с этой стороны, то аренда жилья уступает наличию собственного жилья, даже если оно в залоге у банка. Что же можно сказать и финансовой стороне – что выгоднее ипотека или аренда?

Математические расчеты

Выяснить это не сложно. Допустим, Вами взят ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры, предположим в Москве, сроком на десять лет и стоимостью в 150 000 долларов. В этом случае каждый месяц Вы должны будете платить по 1 700 долларов, а снять такую квартиру можно минимум за 1 000 долларов в месяц. Вы решаете снимать квартиру за эту цену, а разницу в семьсот долларов копить на приобретение жилья. Если учитывать банковские проценты, то за десять лет Вы сможете собрать примерно 100 000 долларов, а этого точно не хватит на покупку подобной квартиры.

Суммируя платежи по ипотеке за все десять лет, выйдет около 200 000 долларов, но учитывая то, что сумму в 150 тыс. долларов за десять лет собрать не получиться, выходит, что ипотека является наиболее выгодной в данной ситуации.

Конечно, такой расчет условный, так как за такой период обязательно изменятся арендные ставки, цена на такую квартиру, проценты по ипотечным кредитам. Однако в пользу выбора ипотеки играет одна важная деталь – когда стоимость недвижимости растет, что является нормальным для последних нескольких лет, за счет повышения цен могут полностью компенсироваться платежи по ипотечному кредиту, и в этом случае ипотека будет выгодной.

строительство домов эконом класса

Возможные сложности

Увы, у арендодателя, который решил сдать свое жилье, могут возникнуть сложности, если он попадет в руки к аферистам, а также в другие негативные ситуации. Так как же можно свести риск к минимуму и держать ситуацию под контролем? Как обезопасить свое имущество от недобросовестных квартиросъемщиков?

Первое, что будет полезным сделать, это заключить договор аренды, в котором нужно оговорить каждый беспокоящий Вас и Ваших арендаторов нюанс. Это будет полезным для обеих сторон. Каждый человек может упустить или забыть какие-то моменты, а такой договор сможет урегулировать каждую проблему, от оплаты до условий пользования недвижимостью.

Спустя время после знакомства с хозяином съемного жилья, арендатор вполне может оказаться не таким уж и добросовестным. В таких случаях договор является панацеей. Также не стоит забывать о том, чтобы составить акт приема-передачи имущества, иначе собственник квартиры не сможет доказать, если из нее что-то пропадет. Такой акт подписывается, когда арендатор въезжает в съемную квартиру.

Контроль посещений хозяина квартиры

Допустим, что все пункты договора подписаны, и теперь пришло время проследить, чтобы он соблюдался. Арендуя квартиру, арендатор желает жить, как хочется ему, без вмешательства владельца жилья. Собственник квартиры имеет право ее посещать исключительно в присутствии квартиросъемщика. Однако всегда есть вездесущие соседи, которые наверняка с удовольствием расскажут дополнительную информацию о том, как себя ведут Ваши арендаторы. Как бы то ни было, всегда будет полезным оговаривать встречи и приходить в собственную квартиру, чтобы увидеть ее истинное состояние.

Конечно, нет ничего проще, чем установить веб-камеру и наблюдать за поведением арендаторов, однако в нашей стране подобные действия противозаконны и воспринимаются как вторжение в личную жизнь. Поэтому владельцам съемного жилья придется все также искать способы получать информацию старыми методами.