Ищем правильный банк

Первое, что Вам нужно для этого сделать, это найти банк, желающий предложить Вам более удобные условия перекредитования. Вы можете сделать это как самостоятельно, так и с помощью ипотечного брокера, который выберет наиболее приемлемый для Вас банк. Как правило, обращение к брокеру – наиболее простой и выгодный вариант, так как перекредитование ипотечного кредита – не самый легкий продукт банков, поэтому рекомендации такого специалиста будут Вам наверняка полезны.

После того, как нужный банк найдет, процедура будет такая же, как та, которую Вы проходили при получении ипотечного кредита. Если после обращения в банк с заявкой на рефинансирование, со всеми бумагами все будет в порядке, вы не просрочивали платежи по нынешним кредитам, и Ваш доход не стал меньше, то банк одобрит эту заявку и погасит Вашу задолженность по ипотеке в полном размере. И тогда Вы будете выплачивать долг уже новому банку и по более выгодным ставкам.

В некоторых случаях подобную процедуру стоит провести, не только чтобы уменьшить размер ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, но также Вы можете увеличить срок выплаты займа, к примеру с 10 до 20 лет. Ну а если, доход у Вас вырос, то Вы и вовсе можете взять кредит по уже заниженным ставкам на более просторное жилье.

Когда перекредитование не имеет смысла

Стоит заметить, что в некоторых ситуациях перекредитование не имеет никакого смысла. К примеру, когда Вы выплачивали долг по ипотеке больше пяти лет, помните, что именно в эти годы в основном Вы выплачивали проценты по кредиту, а долг непосредственно за жилье уменьшился не намного. В таком случае разрывать договор с банком, который итак уже получил с Вас почти все проценты, нет смысла, так как сейчас Вы погашаете уже основную задолженность.

Также нет смысла переходить к другому банку, когда Вам осталось выплатить меньше 500 000 рублей, так как расходы, связанные с переоформлением кредита исключат появление возможной выгоды. Аналогично, нет смысла проводить перекредитование, если старая и новая ставка отличаются меньше чем на 2%, так как накладные расходы такую выгоду полностью поглотят.

Список отказных вариантов

Список отказных вариантов составили эксперты специального департамента кредитов и ипотеки. К таким вариантам относятся:

- квартиры, расположенные в доме, снос которого уже утвержден;

- жилье, расположенное в здании, признанном памятником архитектуры;

- жилье, в котором не узаконены перепланировки;

- квартиры, расположенные в здании, у которого износ, определенный специальным бюро технической инвентаризации, свыше 60%;

- жилье, обремененное правами посторонних лиц;

- предмет залога – это доля в квартире или комната.

Отказ в этих случаях вполне очевиден, так как банки не любят никаких проблем, особенно связанных с невозможностью переоформления жилья на другого собственника, а значит и с невозможностью перепродажи такой недвижимости. При этом в отношении последнего пункта бывают исключения, например, если клиент хочет выкупить последнюю долю или комнату в квартире, чтобы стать ее единственным и полноправным собственником.

Когда ожидать отказ банка

Крупные банки не ограничиваются вышеприведенными пунктами. Большая их часть откажет в выдаче кредита под залог в случаях, если:

- залоговое жилье расположено в панельных или блочных многоквартирных домах, которые построены до 1975 года. Чаще всего банки относят такие дома к тем, которые будут сноситься;

- залоговое жилье располагается за пределами города;

- в квартире газовая колонка. Такой вариант требует дорогой страховки, но даже она не покроет всех рисков банка.

- квартира расположена в доме с деревянными перекрытиями.

При всем при этом, некоторые банки пытаются освоить часть рынка ипотечной недвижимости, считая ее лакомым кусочком, так как здесь практически нет конкуренции со стороны других банков. С такими банками у клиента есть возможность получить ипотечный кредит на приобретение или под залог недвижимости, которая относится к одному или нескольким из вышеприведенных пунктов. Такие банки, чтобы покрыть риски или увеличить прибыть, предлагают клиентам очень завышенный процент маржи. Также такая уступчивость делает этим банкам хорошую репутацию уникального и гибкого по охвату объектов залогодателя или кредитора.

Из чего состоит любой ипотечный договор

Любой ипотечный договор включает в себя пункт о форс-мажорных обстоятельствах, на основании которых банк имеет полное право повысить ставку.

Не исключено, что кредитующий банк сообщит заемщику о том, что ставка поднимется, возможно, на 1 или 2%, и о том, что даже выплаченные на настоящий момент проценты тоже будут пересчитываться в соответствии с теми самыми форс-мажорными обстоятельствами.

Из чего состоит стандартный договор ипотеки

Если вспомнить стандартный договор ипотеки, можно попробовать в этом разобраться.

В такой договор обязательно включается пункт о том, что кредитующий банк имеет право менять условия договора, вступающие в силу с того момента, как будет принято соответствующее решение. Никакой юрист не сможет это опротестовать, поскольку мы собственной рукой подписываем этот документ, чем и закрепляем свое бессилие в этом вопросе!

Хотя есть маленький нюанс – на основании законодательства РФ, договор об ипотечном кредитовании включает в себя пункт, с прописанной суммой кредита, сроками его погашения, процентной ставкой, целью кредитовании, и, разумеется, с условиями прекращения действия договора либо его изменениями.

Процентная ставка

Выходит, что оговоренная в договоре процентная ставка – не что иное, как самое важное условие документа наряду с суммой кредита и сроками погашения. А значит, что изменение процентной ставки по кредиту на несколько пунктов, в одностороннем порядке – всего лишь произвол!

Если внимательно читать соответствующе статьи законодательства РФ, то можно заметить что любые изменения в документе об ипотечном кредитовании могут быть согласованы и утверждены только в двустороннем порядке и при наличии подписей обеих сторон. Но, увы, практика показывает, что банк-кредитор зачастую самостоятельно принимает такие решения и меняет условия договора, и заемщик безропотно принимает их. Стоит заметить, что если клиент молчит в таких случаях, то банк расценивает это как согласие.

В основном, небольшое увеличение процентной ставки, по обоснованным причинам, которые образуются вследствие серьезных исследований рынка недвижимости, практически не дает заемщику почти никаких шансов что-то изменить, даже через суд. Однако, вполне возможен случай произвола со стороны банка, когда он повышает ставку сразу на 5 или 10%. В таком, случает заемщик должен обратиться с исковым заявлением в суд, и если его интересы будет защищать опытный и грамотный специалист, то выиграть такое дело и опротестовать пункт договора об одностороннем изменением условий документа банком, возможно на все 100%!