Известно, что в самом ближайшем будущем на территории России планируется реформа системы налогообложения собственности, по которой размер налоговых взносов будет прямо рассчитываться исходя из стоимости объектов. Таким образом, владельцам квартир просто необходимо будет знать точную стоимость своего имущества.

Каким образом определяется стоимость недвижимости

Рынок недвижимости предоставляет услугу по оценке собственности. Людей, занимающихся оценкой и также компании, предоставляющие подобные услуги называют оценщиками. В случае если вы заинтересовались стоимостью своей недвижимости просто из праздного любопытства и это не есть ваша насущная проблема, и вы не нуждаетесь в официальных документах, всегда можно воспользоваться он-лайн калькуляторами, которые разработаны специалистами компаний-оценщиков. Если же такое мероприятие как оценка недвижимости – явление для вас вынужденное, навязанное например банком, в котором вы оформляете ипотечный кредит, вам, скорее всего, вручат перечень компаний, в которых вы сможете такой документ об оценке заказать. Однако перед тем как начинать обзванивать все компании с целью узнать их расценки, лучше предварительно ознакомиться с методами проверки и оценки, которые применяются к собственности.

В настоящее время существует три метода проверки стоимости жилья: доходный, затратный и сравнительный.

Сравнительный метод оценки

Сравнительный метод оценки состоит в том, что данный объект недвижимости сравнивается с аналогичными объектами, которые уже есть на рынке недвижимости. Оценщики узнают рыночную стоимость других объектов и, опираясь на эти данные, выводят цену вашей собственности. Этот способ оценки хорош в том случае, когда на рынке представлено достаточно большое число объектов такой недвижимости. В этом случае всегда имеется возможность выявления такой тенденции. Однако в случае если сравнить данный объект недвижимости не с чем или количество аналогичных объектов предельно мало, сравнительный метод оценки недвижимости, неприемлем.

Затратный метод оценки

Затратный метод оценки недвижимости опирается на расчете стоимости возведения аналогичной недвижимости. Оценщики рассчитывают все, начиная от стоимости строительных материалов и транспортных расходов, до оплаты работы строителей. Такой метод оценки чаще всего используется в случае, когда необходимо оценить отдельно стоящее здание.

Доходный метод оценки

Доходный метод оценки недвижимости немного похож на сравнительный метод оценки. Тем не менее, отличие данного метода состоит в том, что сравнение происходит не по рыночным ценам объектов недвижимости, а по доходам, которые они могли бы принести. К числу таких доходов часто относят предположительную прибыть от сдачи жилья в аренду.

БТИ

Тем гражданам, которым хотя бы раз в жизни приходилось покупать или продавать недвижимость, знают о существовании БТИ – Бюро технической инвентаризации.
Данная организация выполняет большое число всевозможных функций, среди которых есть и функция по оценке объектов недвижимости. Нужно отметить, что стоимость жилья, установленная БТИ, как правило, весьма отличается от той стоимости, которую вам насчитает любой другой оценщик.

Основной метод, который использует БТИ в своей работе - это затратный, который, кстати, практически неприменим для расчета стоимости квартир. Специалисты БТИ берут себестоимость объекта недвижимости на момент его возведения и путем корректировки цифр по определенным правилам (понижающие и повышающие коэффициенты) высчитывают окончательную сумму. Оговоренные коэффициенты тесно связаны с индексом инфляции и с коэффициентом естественного износа здания. Продавцы и покупатели должны знать, что стоимость квартиры по оценке БТИ может отличаться на 20-30% от стоимости недвижимости на рынке в меньшую сторону, а иногда такое преуменьшение может отличаться и в 10 раз.

Отсюда возникает вполне резонный вопрос: зачем вообще нужна неправильная и неправдивая оценка данная БТИ? Дело в том, что БТИ - это государственная организация, данные которой нужны стране для собственных внутренних нужд. Данные БТИ используются, к примеру, для того, чтобы определить налоговую базу во время начисления налога на частную собственность либо при выплате компенсаций владельцам квартир, которые отходят в собственность муниципалитета в связи с государственной необходимостью.

Дело в том, что покупка магазина предполагает наличие большого количества времени, отдачи сил и нервов, а также предполагает наличие специальных знаний. Рассмотрим основные этапы приобретения торговых площадей в частную собственность.

Первый шаг в процессе покупки магазина

Вначале строительства нового бизнеса необходимо найти подходящее помещение. Выбирая помещение под магазин, обращайте внимание на следующие вещи:

1. Насколько «проходное» место вы выбрали под магазин.
2. Как далеко находится помещение от ближайшей станции метро.
3. Объем витрин.

Подобрав подходящее помещение, необходимо вступить в переговоры с собственником данного помещения и выяснить цену последнего. Проведите переговоры с собственником жилья и договоритесь о цене устраивающей обе стороны.

Второй шаг в процессе покупки магазина

Далее следует проверить все правоустанавливающие документы. Данный шаг, по сути, является самым сложным в данном процессе. В случае если собственник жилья – юридическое лицо, то он должен иметь все учредительные документы, которые свидетельствуют о регистрации компании (протокол о назначении гендиректора, устав компании и др.). Кроме данных документов, собственник должен предоставить еще и такие бумаги:

 Планы из БТИ.
 Экспликация.
 Выписка из техпаспорта.
 Договор аренды земельного участка, в случае если возле покупаемого магазина имеется земельный участок.

Желательно данный и последующие этапы сделки проводить с опытным юристом, поскольку только профессионалы смогут заметить такие детали, на которые обычный человек вряд ли обратит внимание.

Третий шаг в процессе покупки магазина

Далее следует подписать договор о намерениях или как он еще называется – предварительный договор. После подписания последнего можно вносить задаток. В договор о намерениях обычно вносится точная дата подписания всех документов.
В случае если документы, которые предоставляет собственник не в порядке, он, как правило, берет отсрочку. Факт отсрочки в обязательном порядке необходимо указывать в договоре о намерениях. Во время действия отсрочки, собственник приводит все документы в порядок.

Важно помнить следующие важные моменты:

 Если от предполагаемой сделки отказывается покупатель, то задаток, который он внес, больше не возвращается.
 Если от сделки отказывается продавец, то он обязан возместить покупателю не только всю сумму задатка а и оплатить ее в двойном размере.

Четвертый шаг в процессе покупки магазина

На данном этапе необходимо подписать договор и передать деньги из рук в руки. В тот день, который был определен в договоре о намерениях покупатель и продавец встречаются и подписывают договор купли-продажи. После этого следует очень ответственный момент- момент передачи денег от покупателя к продавцу.

Может так случиться, что покупатель захочет расплатиться наличными средствами. В этом случае продавец должен написать расписку в том, что он получил деньги. Кроме того, расписку должны подписать еще двое свидетелей, по одному с каждой из сторон.
Современный путь передачи наличных средств состоит в том, что покупатель депонирует банковскую ячейку в банке и передает продавцу деньги при помощи банка.

Лучшим вариантом в оплате сделки купли-продажи, конечно же, является расчет по безналичному расчету, однако в этом случае необходимо, чтобы оба субъекта сделки были юридическими лицами. Минус такого вида сделок состоит в том, что истинная сумма сделки в этом случае будет прозрачна и открыта для налоговой инспекции.

Иногда бывают случаи, когда процесс передачи денежных средств четко дискретизирован во времени, т.е. деньги переводятся на определенный банковский счет несколькими порциями. Самый распространенный вариант в этом случае, это когда часть денег предается сразу же после подписания договора купли-продажи, а остаток суммы - после регистрации прав собственности.

Пятый шаг в процессе покупки магазина

На предпоследнем шаге необходимо просто передать документы на регистрацию. Это происходит сразу же, как только подписан договор. Если с самого начала все этапы были проведены правильно, то на данный этап уходит, как правило, порядка 30 рабочих дней. Расходы, необходимые для оформления регистрации прав собственности определяются из предварительной договоренности сторон. Обычно если покупатель приобретает магазин по цене ниже рыночной, то он и оплачивает все расходы по регистрации магазина. Самым распространенным вариантом в случае регистрации документов является деление расходов на данную операцию пополам. И, наконец, очень редки случаи, когда расходы по регистрации берет на себя продавец. Такой вариант возможен лишь, в случае если факт продажи магазина является фиктивным и продавец всего лишь переводит все свое имущество на подставных лиц.

Шестой шаг в процессе покупки магазина

На последнем этапе покупки магазина необходимо получить свидетельство о праве собственности. Покупатель получает свидетельство о праве собственности на помещение под магазин, после того как закончился процесс регистрации. В свидетельстве о праве собственности указана фамилия покупателя или название его предприятия, а продавец получает на руки выписку из ЕГРП.

В конце процесса покупки магазина стороны встречаются с тем, чтобы подписать акт о сдаче-приемке. При этом передача состоится лишь в случае, когда все денежные средства были получены продавцом на руки или на банковский счет.

Вот и все, процесс покупки магазина окончен.

«Квартирный ресурс»

Все описанные выше этапы покупки магазина относятся к тому случаю, когда приобретается помещение, которое изначально было предусмотрено для торговли либо бывший владелец помещения уладил все бумаги. Однако чаще всего покупатель находит не такое уже готовое под торговлю помещение, а покупает квартиру на первом этаже дома.

Конечно же, такую квартиру можно купить, особенно если она устраивает вас по всем вышеперечисленным параметрам. Однако прежде чем начинать бизнес в данном помещении его необходимо сначала вывести и жилого фонда. Одной из самых главных трудностей в данном вопросе является трудность получения согласия жильцов-соседей со всех сторон квартиры на ведение подобного бизнеса. Конечно же, некоторые соседи обрадуются, что теперь за хлебом им не придется ходить за несколько кварталов. А многие из жильцов могут и воспротивиться предполагаемому соседству с магазином. Конечно же, формального разрешения на ведение торговли в помещении на первом этаже жилого дома никто и никогда не требует, однако на деле чиновники слишком опасаются подобных протестов и поэтому вполне могут затянуть процесс покупки магазин и оформления необходимых документов.

Кусочек в торговом центре

Купить торговую площадь в крупном торговом центре особенно тяжело, ведь их строят для того, чтобы не распродавать по маленьким кусочкам, а сдавать в аренду. Кроме того практика предполагает, что вначале нужно заплатить весьма солидный первоначальный взнос, а уже после этого платить ежемесячную плату.

Чтобы арендовать кусочек площади в торговом центре, нужно подписать договор на аренду еще до окончания процесса его строительства, так как к тому моменту как строительство закончится и торговый центр начнет свою работу, в нем уже может не остаться свободных площадей.

Однако, даже не смотря на такие «драконовские меры» по поводу аренды в торговых центрах со стороны администрации, очень многие предприниматели на них соглашаются, поскольку проходимость торговой точки в крупном торговом центре, безусловно, в разы больше, нежели в обычном магазине.

Представления о необходимом комфорте и идеальном жилье у всех разное. Логично, что люди стараются поменять помещение для жилья с той целью, чтобы убрать лишние стены или установить дополнительные перегородки, изменить площадь комнаты или кухни, утеплить балкон или остеклить его. Чтобы произвести ремонт помещения подобным образом необходимо выполнить перепланировку квартиры.

Что такое перепланировка

Под перепланировкой квартиры понимается любое расхождение или несоответствие между фактической планировкой помещения и планом составленным БТИ.

Конечно же, всем хочется, как можно дольше оставлять факт перепланировки жилья в секрете, чтобы сотрудники БТИ ничего об этом не узнали. Как следствие этого – серьезная экономия на процедуре согласования и квартира, которая не считается «юридически чистой». Хозяева такой квартиры постоянно живут «на волоске от разоблачения» и рискуют, что их поступок будет разоблачен. А еще у хозяев могут возникнуть серьезные проблемы при оформлении сделок в процессе продажи, обмена или размене квартиры. Если БТИ обнаружит факт перепланировки, то вполне может потребовать, чтобы вы привели ее в первоначальное состояние.

Как получить разрешение на перепланировку

Чтобы произвести перепланировку хозяева жилья обязаны предварительно получить разрешение на данное действо в соответствующих органах. Тем не менее, даже если хозяин квартиры - законопослушный гражданин перепланировку могут и не разрешить. Такое может произойти, в случае если перепланировка может привести к ухудшению условий эксплуатации жилого дома или проживания других жильцов или вызовет затруднение доступа к коммуникациям дома или подъезда.

Кроме того, перепланировку помещения могут запретить, если в результате ее проведения помещение становится не пригодным для жилья. В случае если помещение состоит на балансе штаба гражданской обороны, вам может потребоваться еще и разрешение от начальника штаба ГО. Проведение ремонтных работ могут запретить и в случае если такие работы могут привести к нарушению прочности несущих конструкций или приведут к возможному разрушению всего здания или увеличить нагрузку на главные несущие конструкции, сверх допустимых норм. Кроме того, перепланировку могут запретить, если в результате таких действий ухудшится проходимость вентиляционных каналов или ухудшится проходимость комнат или приведет к образованию комнат без естественного освещения.

Подавая заявку на согласование относительно перепланировки нужно собрать минимальный пакет документов, включающий в себя такие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на данное жилое помещение.
2. Выписка из домовой книги.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Копия финансово-лицевого счета.
5. Эскиз перепланировки.

Дополнительный пакет документов

В случае если перепланировка предполагает перестройку помещения таким образом, что встраиваются лестницы, выбиваются дополнительные проемы в стенах, которые увеличивают нагрузки на перекрытия, то в основной пакет документов должны войти еще и такие документы, как

1. Техническое заключение о состоянии конструкций, выдаваемое специальными службами.
2. Проект, который разрабатывается только проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию.
3. Заключения таких служб, как Госсанэпиднадзор, Госпожарнадзор, архитектурно- планировочное управление и дирекция единого заказчика.
4. Иногда еще требуется и письменное согласие соседей.

Вышеперечисленные документы могут понадобиться и в случае если дополнительно монтируются стены и перегородки, остекляются лоджии, изменяются форма входных дверей и окон, при обустройстве ванной комнаты и туалета.
После того, как собственник жилья получил все необходимые документы, он может начать монтажные и ремонтные работы. После окончания подобных работ могут потребоваться новые документы из БТИ, возможно нужно будет получить новый технический паспорт на жилье и документы на право собственности.