В настоящее время для риэлторов в Сургуте открылись новые перспективы в области развития и роста бизнеса.

Связано это с появлением в городе Некоммерческого партнерского общества «Союз риэлторов Сургута». Подобные саморегулируемые организации возникают сейчас по всей России, что позволяет навести порядок на рынке недвижимости страны, достигающем иногда «дикого» уровня. Кроме того, СРС помогает небольшим агентствам недвижимости города тем, чтобы они могли сообща решать многие профессиональные вопросы и защищать права потребителей.

Преимущества членов СРС

Члены СРС очень просто получают доступ к рекламному ресурсу в городе. Такие популярные в городе журналы как «Вариант», «Сургутская недвижимость», а также «Недвижимость и строительство» часто и много публикуют рекламу на своих страницах. Кроме того, участие СРС в популярных ТВ-программах города расширяет круг потенциальных клиентов агентств.

Основные преимущества работы в СРС:

1. Участие в команде в выставках недвижимости
2. Разработка профессиональных стандартов и их утверждение
3. Организация тренингов, семинаров и курсов повышения квалификации риэлторов. Сотрудники всех агентств, которые принимают участие в соответствующих мероприятиях, имеют возможность получить дипломы, сертификаты и проходить аттестацию, т.е. становиться профессионалами.
4. Решение любых конфликтов в досудебном порядке, таких как жалобы клиентов на некачественное обслуживание, а также разрешение фактов недобросовестной конкуренции.
5. Лоббирование интересов всех участников, входящих в СРС в органах государственной власти и других структурах, такие как обращение за какой-либо информацией и разъяснением каких-либо документов. Члены организации могут обращаться в местные органы власти, к депутатам с предложениями о принятии законов, которые могут облегчать и улучшать деятельность риэлторов.

Основные выгоды для риэлторов

1. Профессиональный рост, аттестация и обучение сотрудников агентств недвижимости, входящих в состав СРС на соответствие стандартам профессии.
2. Увеличение числа клиентов, которые обращаются в мелкие агентства за счет участия в совместных имиджевых акциях, таких как печатные издания или публикация на сайте Партнерства. Кроме того, использование бренда СРС делает участников организации более узнаваемыми на рынке и добавляет надежности и профессионализма в глазах жителей Сургута.
3. Возможность для всех агентств работать в едином ценовом диапазоне, исключая политику демпинга и недобросовестную конкуренцию.
4. Взаимная выгода в плане обмена информацией между участниками партнерства, и как следствие возможность заключений безрисковых сделок.
5. Получение качественных консультаций в вопросах законодательства.
6. Выгода экономического характера, состоящая в экономии на вложениях в рекламу, так как совместные рекламные акции проходят за счет членских взносов агентств-участников союза.

Что нужно, чтобы стать участником СРС

На сегодняшний день СРС открыто для участия всех желающих. Для того, чтобы быть зачисленными в СРС, необходимо иметь не только опыт работы и определенное число сотрудников, а и иметь хорошую репутацию, которую будут досконально проверять, а также иметь огромное желание к развитию в профессиональном уровне.

Ниже рассмотрим два варианта членства в партнерстве:

1. Для того чтобы стать действительным членом организации необходимо заплатить 15 тысяч рублей, а затем ежемесячно следует вносить по 10 тысяч рублей ежемесячно.
2. Для того чтобы стать кандидатом, т.е. иметь льготное на протяжении 6 месяцев членство в организации, необходимо заплатить 5 тысяч вступительного взноса, а ежемесячные взносы в этом случае составят по 5 тысяч рублей. Льготный период дается для того, чтобы кандидат имел возможность сделать выбор, продолжать ли ему работу на рынке недвижимости в составе СРС или выйти из его рядов.

Профессия риэлтор в США

В США самой могущественной и известной организацией, которая занимается регулировкой рынка недвижимости, является NAR – Национальная ассамблея риэлторов. Отметим, что в наше время данная общественная организация объединяет в себе более одного миллиона членов. Отсюда следует отнюдь не маленький бюджет и неслабые лоббистские возможности организации, которыми она весьма эффективно пользуется, влияя на инициирование изменения законодательства, подстраиваясь под меняющиеся условия рынка недвижимости.
Рынок недвижимости в США организован таким образом, что именно на плечи риэлтора в первую очередь ложатся ответственность за состояние рынка и поддержание его на законодательном уровне. Поэтому нет ничего удивительного в том, что даже государственная власть в США прислушивается к официальному мнению NAR. Ежегодно в Вашингтоне проходит заседание актива NAR, которое традиционно посещает сам президент США. Принято считать, что деятельность NAR ведет к самому быстрому способу реализации американской мечты – каждому американцу иметь свой собственный дом, а это способствует развитию экономики. Принято считать, что каждый вложенный в недвижимость доллар приносит несколько долларов дохода в смежных отраслях. Поэтому профессия риэлтор является нужно государству и приоритетной профессией.

Риэлторский бизнес в мире

Работа риэлтора в каждой стране имеет свою определенную специфику, связанную в первую очередь с местными особенностями, с законами, которые приняты в данной стране, регламентирующие отношения между покупателем и продавцом. Самой упорядоченной риэлторской деятельностью могут похвастаться лишь страны Бенилюкса. Здесь каждый риэлтор обязан получать не только лицензию, а и вступать в одну из организаций профессионалов- IPI или BIV. Так, после того, как дипломированный агент получит идентификационный номер, он обязан подтвердить свой статус и соблюдать правила профессиональной этики. Однако вступление в данную организацию совсем не простое дело. Перед тем, как вступить в подобную организацию, нужно как минимум три года учиться, после чего сдать соответствующие экзамены и получить диплом специалиста. Завершающий этап - молодой специалист должен сдать принять участие в тренингах любого из агентств недвижимости.

В США такая система лицензирования, то есть обязательного разрешения на риэлтерскую деятельность отсутствует. Тем не менее, такую систему лицензирования проверяют в каждом из штатов и устанавливают общие требования, в которых роль обязательной сертификации деятельности риэлторов отводится лишь профессионалам. Именно это и является аналогом лицензирования, однако, посредством общественных организаций. Таким образом, желающие получить право на самостоятельную деятельность на рынке недвижимости должны сначала прослушать курс лекций с обязательной последующей сдачей экзамена и тестов. Для того чтобы открыть свое собственное агентство недвижимости необходимо предварительно получить хороший результат на дополнительном экзамене. Обязательными условиями к сдаче тестов являются такие условия: старше 18 лет, отсутствие криминальной истории. Также заслуживает внимания тот факт, что средним возрастом американских риэлторов является возраст за пятьдесят лет. Такой факт весьма интересен, ведь риэлтор должен быть таким человеком, которому хочется доверять такие серьезные операции, как операции с недвижимостью.

Риэлорский бизнес в России

Риэлторский бизнес в России еще только стартует, у нас нет специальных законов по которым регламентируются деятельность риэлторов или риэлторы должны получать обязательную лицензию. Риэлторы в России работают на основаниях деятельности общих законов и законов коммерческой деятельности. Однако это не означает, что риэлторский бизнес находится в каком-то состоянии аморфном и не развивается самостоятельно, имея индивидуальную специфику. Последнее время в России появилось достаточно много частных профессиональных сообществ риэлторов, которые проводят добровольную сертификацию риэлторов. Однако уже существуют и предпосылки для того, чтобы закрепить статус такой сертификации на уровне законодательства. В настоящее время велика вероятность того, что в ближайшем будущем будет принят закон по обязательной сертификации деятельности риэлторов в России.

Казалось бы, самым правильным решением в таком случае является решение обратиться в агентство недвижимости. Однако всегда есть риск, что даже в таком агентстве работает недобросовестный специалист. Услуги по купле-продаже недвижимости сейчас оказывают многие компании. Рассмотрим все возможные варианты, выбор оптимального же варианта из предложенных – за вами.

Частный маклер

Частным маклером принято называть риэлтора, который работает сам по себе, не работая на ту или иную организацию. Некоторые из таких маклеров регистрируются как частные предприниматели, иногда – заключают договора с клиентами, но таких маклеров мало. Чаще всего маклеры договариваются с клиентами устно. Немало здесь таких маклеров, которые в прошлом были простыми агентами компаний, но решили уйти и работать на себя.

Ниже приведем плюсы, которые дает нам выбор специалистов из данной категории:

1. Низкая по сравнению с агентствами стоимость услуг.
2. Максимальное внимание вашей проблеме. Обычно частный маклер заботится обо всех своих клиентах, так как при хорошем отношении с ними, это дает лучший результат. Часто бывает так, что один раз допустишь ошибку – и больше не дождешься положительных рекомендаций.

Минусы, которые следуют из выше указанных плюсов:

1. Специалисты низкой квалификации. Предсказывать последствия такой работы со специалистом низкой квалификации. Частные маклеры могут отвлекаться на свои личные проблемы.
2. Ограниченные финансовые возможности. Дело в том, что частные маклеры могут оперировать только лишь своими собственными средствами, поэтому не смогут провести нормальную рекламную компанию, ограничиваясь при этом минимумом затрат.

«Левачащий» агент

Такой агент вполне может представиться также частным маклером. Поэтому необходимо уточнять реальное положение вещей. На самом деле, «левачащий» агент является сотрудником агентства недвижимости, желающий скрыть факт проведения сделки от своей родной компании.

Имейте в виду, что в должностные обязанности риэлтора из агентства недвижимости входят привлечение и удержание клиентов, технические моменты сделок, такие как сбор справок, показ объектов и т.д. Остальной частью работы по проверке, подготовке договоров, проведение сделки производят другие сотрудники компании, такие как юристы и начальники отделов. И если вы имеете дело с сотрудником компании, который «ушел налево», имейте в виду, что он не имеет доступа к коллективным знаниям и проведет сделку без поддержки других специалистов.

«Левачащий» агент должен скрывать факт проведения такой сделки от компании из-за того, что боится риска увольнения. А чтобы не столкнуться с коллегами он может отказаться от многих покупателей или продавцов. При этом, «левачащий» агент часто бывает, согласен на серьезное снижение размера комиссионных, поскольку сам понимает, что предоставляет услуги не в полном объеме.

Сотрудник риэлторской компании

Несомненными плюсами работы с агентствами недвижимости являются юридическая поддержка, огромный совокупный опыт работников и объединение их усилий. Даже если будет отсутствовать один работник, его всегда заменит другой и процесс не остановится.

Тем не менее, минусы сотрудничества с риэлторской компанией все же есть. Огромный штат сотрудников требует их содержания, поэтому сумма комиссионных будет серьезной. Кроме того, кадровая политика компании не предусматривает длительного сотрудничества со своими сотрудниками, поэтому часто ее риэлторы не имеют достаточного опыта. Вполне вероятно, что вашей сделкой будет заниматься стажер, который ведет свою первую сделку.

Рыбы-прилипалы

Существует и еще один вид посредников, которые очень часто не имеют каких-либо специальных знаний и опыта работы, однако имеют возможности для поиска клиентов. Рыбами-прилипалами часто становятся представители ЖЭКов, жилищно-строительных кооперативов, паспортных столов и т.д. Благодаря занимаемому посту, эти люди пользуются доверием жильцов. Кстати, к такой категории рыб-прилипал относятся и те, кто хоть раз прошел, все этапы сделки купли-продажи теперь бравирует своим «бесценным опытом» в этой области.

Будьте бдительны, ведь сотрудничая с рыбами-прилипалами, не исключен факт обмана и плохого качества оказания услуг.

Выводы

Производя свой выбор, учитывайте все плюсы и минусы такого сотрудничества. Конечно же, идеального варианта выбора риэлтора не существует, тем не менее, все специалисты утверждают, что лучше всего выбирать профессионалов своего дела.

Ловкость рук и никакого мошенничества?

Скрытая комиссия – это та сумма, которую получает риелтор в процессе оказания им услуг. Эта сумма не указывается в общем договоре и не согласовывается устно, т.е. о ней клиент не знает ничего. Об этой части доходов риелтора, таким образом, не догадываются ни продавец, ни покупатель. Данная процедура обычно производится следующим образом. Человек подходит к агенту и просит, чтобы тот продал его собственность за N-ую сумму. Риелтор убеждает его, что продать собственность за такую сумму не возможно и убеждает снизить цену, указывая при этом на всевозможные недостатки объекта и показывая в базе данных аналогичные объекты, но за более низкую цену. Снизив, таким образом, цену, риелтор смело выставляет в рекламе данную собственность по цене выше оговоренной с собственником жилья. Величина накрутки может достигать до 20%, а в некоторых случаях и того выше. Часто для того, чтобы ускорить процесс продажи риелтор выставляет два объявления N+5% и N+20%. С какой из реклам раньше позвонит покупатель, за ту сумму и продается данный объект. В любом случае эта сумма никак не равна заявленной собственником величины N.

Во время просмотра собственности риелтор делает все возможное, чтобы не допустить прямого контакта покупателя и продавца, который может вскрыть небольшие «нестыковки». Идеалом отношений в этом случае становятся переговоры, которые ведутся агентами с двух сторон. Брокер со стороны покупателя в этом случае, конечно же, в курсе всех таких тонкостей, но он либо покрывает своего коллегу, либо требует свою долю. В противном случае, если брокер покупателя становится слишком принципиальным, сделка купли-продажи может не состояться и квартиру продадут другому покупателю. Вот почему даже честные брокеры берут участие в подобных аферах. Есть еще одна схема, по которой агент покупателя также получает свою долю от сделки. Эта схема популярна на рынке недвижимости в последнее время в связи с кризисом, ведь квартир много, а людей с деньгами, которые могут их купить мало. В этом случае уже агент продавца думает: развалить сделку и подвести своего клиента или покрывать своего мошенника-коллегу?

Вам, не все ли равно?

В случае если достигнута договоренность, покупатель собственности вносит необходимый аванс. Однако обратите внимание, деньги для аванса он передает не покупателю, а агентству недвижимости – это общепринятая практика. Риелторы нашли этому факту вполне разумное объяснение, состоящее в том, что средства должны храниться в агентстве на тот случай, если продавец собственности передумает. В этом случае покупатель получит свои деньги назад. Однако проблема состоит вовсе не в этом. Как показывает многочисленная практика, такой метод ведения дел и впрямь защищает покупателя от недобросовестных продавцов, однако развязывает руки недобросовестным работникам агентства. Дело в том, что агентство недвижимости принимает средства без каких-либо официальных документов, договоров авансирования и прочих бумаг, а под некоторое «гарантийное обязательство» передать указанную сумму покупателю собственности в случае не совершения сделки. Вот это слово «передать» вместо необходимого «вернуть» и составляет суть всей проблемы. Никто, таким образом, не фиксирует факт официального приема денег. Из этой суммы также в конце заключения сделки продавец получает лишь небольшую сумму, остальная же остается в агентстве. При этом в самом договоре купли-продажи традиционно по инициативе агентства недвижимости указывается не полная стоимость объекта, а скажем 1 миллион рублей. Таким образом, продавец экономит на налогах и заодно теряет деньги на скрытой комиссии.
В случае если аванса недостаточно, то агентство все равно берет «свое» в момент оплаты по договору. В Москве, например, принято проводить расчеты по купле-продаже недвижимости через банковскую ячейку в банке. Так, покупатель кладет свои деньги в банк, а продавец заем забирает их после регистрации права на собственность. А для того, чтобы получить свою скрытую комиссию, риелтор просит покупателя положить деньги в разные ячейки.

Мое все то, что сверху!

В былые времена скрытая комиссия была вообще нормой работы маклеров любого уровня, ведь у них тогда не было официального гонорара. Продавец тогда просто называл свою сумму, а маклер накручивал сверху свою накрутку, которая и была собственно его гонораром. При этом обе стороны знали об этом и не возражали. Некоторые продавцы, которые не знают о существовании скрытых комиссий и сейчас так говорят риелтору: «Продавай за N-ую сумму, это мне, а все что сверху – это тебе». В этом случае нужно понимать следующее, что повышение стоимости жилья явно затормозит сроки его продажи или цена на собственность будет изначально сильно занижена и собственник потерпит явные убытки. Закон рынка гласит: чем выше цена на жилье, тем дольше длится продажа такого жилья. Хотя в принципе величина накрутки может быть согласована с хозяином и тогда эта накрутка собственно уже не относится к скрытой комиссии.

Тем не менее сейчас уже ситуация в этом отношении изменилась, что привело к появлению официальных тарифов на работу риелторов. Так, в Москве риелторы берут от 2 до 7% стоимости жилья. Эта сумма указывается сразу в договоре между агентом и собственником и предположительно это должна быть и вся сумма, которая должна перейти к агентству.

И все же многие агентства недвижимости так увлечены принципом «все что сверху - все мое», что продолжают работать по инерции и брать скрытую комиссию. И самое страшное здесь то, что они даже не задумываются, что совершают, по сути, уголовное преступление, которое можно классифицировать как мошенничество. Конечно же доказать факт уголовного умысла достаточно сложно, ведь по сути деньги, которые берет себе в качестве скрытой комиссии риелтор – это невостребованный аванс или задаток. А как мы помним официального документа, подтверждающего факт передачи денег на хранение агентству нет.

Вопрос напрямую

Как уберечь себя от скрытой комиссии? Ответ в этом случае очевидный: нужно встретиться лицом к лицу с продавцом/покупателем и обсудить цену. Если риелтор сопротивляется такой встрече – это и есть верный признак скрытой комиссии. В случае если вы вносите средства в агентство, юристы в один голос рекомендуют требовать приходно-кассовый орден, а также фискальный чек.

В случае если вносится лишь аванс, то заключать договор при этом необязательно. А вот если вносится задаток, то подписание документа в этом случае является обязательным. Разница между авансом и задатком состоит лишь в том, что в случае, если покупатель отказывается покупать недвижимость задаток остается продавцу. В случае если от сделки отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Очень важно, чтобы в договоре купли-продажи была указана, полна цена собственности. Это поможет обойти неприятных последствий в случае расторжения сделки из-за незаконности действий по сделке.

В случае ведения расчетов через банковскую ячейку всю сумму необходимо вложить в одну ячейку. Просьбы риелтора о том, чтобы открыть несколько банковских ячеек говорят уже о том, что он берет скрытую комиссию. Еще один из косвенных признаков косвенной комиссии состоит в том, что риелтор берет очень маленький процент за свои услуги, например 1-2%. При таких процентах от продажи, работа риелтора, вообще говоря, нерентабельна. Однако дороговизна услуг риелтора также не говорит о том, что он порядочный. Как и не дают гарантий порядочности риелтора и советы друзей и знакомых, которые пользовались услугами данного маклера ранее, ведь они могли попросту не знать о существовании скрытой комиссии в их договоре.

Единственный способ уберечься от скрытой комиссии в работе с риелтором – это открытый договор с продавцом/покупателем.