Все знают о том, что существуют такие нечистые на руки риелторы, которые обманывают своих клиентов. При этом скрытая накрутка, т.е. комиссия, достигает порой огромных размеров. Однако в данной статье мы попробуем не разоблачить таких мошенников, а дать конкретные рекомендации по тому, как не стать жертвой аферы и как следствие не потерять средства в процессе покупки или продажи квартиры.
Ловкость рук и никакого мошенничества?
Скрытая комиссия – это та сумма, которую получает риелтор в процессе оказания им услуг. Эта сумма не указывается в общем договоре и не согласовывается устно, т.е. о ней клиент не знает ничего. Об этой части доходов риелтора, таким образом, не догадываются ни продавец, ни покупатель. Данная процедура обычно производится следующим образом. Человек подходит к агенту и просит, чтобы тот продал его собственность за N-ую сумму. Риелтор убеждает его, что продать собственность за такую сумму не возможно и убеждает снизить цену, указывая при этом на всевозможные недостатки объекта и показывая в базе данных аналогичные объекты, но за более низкую цену. Снизив, таким образом, цену, риелтор смело выставляет в рекламе данную собственность по цене выше оговоренной с собственником жилья. Величина накрутки может достигать до 20%, а в некоторых случаях и того выше. Часто для того, чтобы ускорить процесс продажи риелтор выставляет два объявления N+5% и N+20%. С какой из реклам раньше позвонит покупатель, за ту сумму и продается данный объект. В любом случае эта сумма никак не равна заявленной собственником величины N.
Во время просмотра собственности риелтор делает все возможное, чтобы не допустить прямого контакта покупателя и продавца, который может вскрыть небольшие «нестыковки». Идеалом отношений в этом случае становятся переговоры, которые ведутся агентами с двух сторон. Брокер со стороны покупателя в этом случае, конечно же, в курсе всех таких тонкостей, но он либо покрывает своего коллегу, либо требует свою долю. В противном случае, если брокер покупателя становится слишком принципиальным, сделка купли-продажи может не состояться и квартиру продадут другому покупателю. Вот почему даже честные брокеры берут участие в подобных аферах. Есть еще одна схема, по которой агент покупателя также получает свою долю от сделки. Эта схема популярна на рынке недвижимости в последнее время в связи с кризисом, ведь квартир много, а людей с деньгами, которые могут их купить мало. В этом случае уже агент продавца думает: развалить сделку и подвести своего клиента или покрывать своего мошенника-коллегу?
Вам, не все ли равно?
В случае если достигнута договоренность, покупатель собственности вносит необходимый аванс. Однако обратите внимание, деньги для аванса он передает не покупателю, а агентству недвижимости – это общепринятая практика. Риелторы нашли этому факту вполне разумное объяснение, состоящее в том, что средства должны храниться в агентстве на тот случай, если продавец собственности передумает. В этом случае покупатель получит свои деньги назад. Однако проблема состоит вовсе не в этом. Как показывает многочисленная практика, такой метод ведения дел и впрямь защищает покупателя от недобросовестных продавцов, однако развязывает руки недобросовестным работникам агентства. Дело в том, что агентство недвижимости принимает средства без каких-либо официальных документов, договоров авансирования и прочих бумаг, а под некоторое «гарантийное обязательство» передать указанную сумму покупателю собственности в случае не совершения сделки. Вот это слово «передать» вместо необходимого «вернуть» и составляет суть всей проблемы. Никто, таким образом, не фиксирует факт официального приема денег. Из этой суммы также в конце заключения сделки продавец получает лишь небольшую сумму, остальная же остается в агентстве. При этом в самом договоре купли-продажи традиционно по инициативе агентства недвижимости указывается не полная стоимость объекта, а скажем 1 миллион рублей. Таким образом, продавец экономит на налогах и заодно теряет деньги на скрытой комиссии.
В случае если аванса недостаточно, то агентство все равно берет «свое» в момент оплаты по договору. В Москве, например, принято проводить расчеты по купле-продаже недвижимости через банковскую ячейку в банке. Так, покупатель кладет свои деньги в банк, а продавец заем забирает их после регистрации права на собственность. А для того, чтобы получить свою скрытую комиссию, риелтор просит покупателя положить деньги в разные ячейки.
Мое все то, что сверху!
В былые времена скрытая комиссия была вообще нормой работы маклеров любого уровня, ведь у них тогда не было официального гонорара. Продавец тогда просто называл свою сумму, а маклер накручивал сверху свою накрутку, которая и была собственно его гонораром. При этом обе стороны знали об этом и не возражали. Некоторые продавцы, которые не знают о существовании скрытых комиссий и сейчас так говорят риелтору: «Продавай за N-ую сумму, это мне, а все что сверху – это тебе». В этом случае нужно понимать следующее, что повышение стоимости жилья явно затормозит сроки его продажи или цена на собственность будет изначально сильно занижена и собственник потерпит явные убытки. Закон рынка гласит: чем выше цена на жилье, тем дольше длится продажа такого жилья. Хотя в принципе величина накрутки может быть согласована с хозяином и тогда эта накрутка собственно уже не относится к скрытой комиссии.
Тем не менее сейчас уже ситуация в этом отношении изменилась, что привело к появлению официальных тарифов на работу риелторов. Так, в Москве риелторы берут от 2 до 7% стоимости жилья. Эта сумма указывается сразу в договоре между агентом и собственником и предположительно это должна быть и вся сумма, которая должна перейти к агентству.
И все же многие агентства недвижимости так увлечены принципом «все что сверху - все мое», что продолжают работать по инерции и брать скрытую комиссию. И самое страшное здесь то, что они даже не задумываются, что совершают, по сути, уголовное преступление, которое можно классифицировать как мошенничество. Конечно же доказать факт уголовного умысла достаточно сложно, ведь по сути деньги, которые берет себе в качестве скрытой комиссии риелтор – это невостребованный аванс или задаток. А как мы помним официального документа, подтверждающего факт передачи денег на хранение агентству нет.
Вопрос напрямую
Как уберечь себя от скрытой комиссии? Ответ в этом случае очевидный: нужно встретиться лицом к лицу с продавцом/покупателем и обсудить цену. Если риелтор сопротивляется такой встрече – это и есть верный признак скрытой комиссии. В случае если вы вносите средства в агентство, юристы в один голос рекомендуют требовать приходно-кассовый орден, а также фискальный чек.
В случае если вносится лишь аванс, то заключать договор при этом необязательно. А вот если вносится задаток, то подписание документа в этом случае является обязательным. Разница между авансом и задатком состоит лишь в том, что в случае, если покупатель отказывается покупать недвижимость задаток остается продавцу. В случае если от сделки отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Очень важно, чтобы в договоре купли-продажи была указана, полна цена собственности. Это поможет обойти неприятных последствий в случае расторжения сделки из-за незаконности действий по сделке.
В случае ведения расчетов через банковскую ячейку всю сумму необходимо вложить в одну ячейку. Просьбы риелтора о том, чтобы открыть несколько банковских ячеек говорят уже о том, что он берет скрытую комиссию. Еще один из косвенных признаков косвенной комиссии состоит в том, что риелтор берет очень маленький процент за свои услуги, например 1-2%. При таких процентах от продажи, работа риелтора, вообще говоря, нерентабельна. Однако дороговизна услуг риелтора также не говорит о том, что он порядочный. Как и не дают гарантий порядочности риелтора и советы друзей и знакомых, которые пользовались услугами данного маклера ранее, ведь они могли попросту не знать о существовании скрытой комиссии в их договоре.
Единственный способ уберечься от скрытой комиссии в работе с риелтором – это открытый договор с продавцом/покупателем.
