Если вы решили заняться бизнесом в сфере торговли, то процесс покупки магазина едва ли не самый сложный в этом деле.
Дело в том, что покупка магазина предполагает наличие большого количества времени, отдачи сил и нервов, а также предполагает наличие специальных знаний. Рассмотрим основные этапы приобретения торговых площадей в частную собственность.
Первый шаг в процессе покупки магазина
Вначале строительства нового бизнеса необходимо найти подходящее помещение. Выбирая помещение под магазин, обращайте внимание на следующие вещи:
1. Насколько «проходное» место вы выбрали под магазин.
2. Как далеко находится помещение от ближайшей станции метро.
3. Объем витрин.
Подобрав подходящее помещение, необходимо вступить в переговоры с собственником данного помещения и выяснить цену последнего. Проведите переговоры с собственником жилья и договоритесь о цене устраивающей обе стороны.
Второй шаг в процессе покупки магазина
Далее следует проверить все правоустанавливающие документы. Данный шаг, по сути, является самым сложным в данном процессе. В случае если собственник жилья – юридическое лицо, то он должен иметь все учредительные документы, которые свидетельствуют о регистрации компании (протокол о назначении гендиректора, устав компании и др.). Кроме данных документов, собственник должен предоставить еще и такие бумаги:
Планы из БТИ.
Экспликация.
Выписка из техпаспорта.
Договор аренды земельного участка, в случае если возле покупаемого магазина имеется земельный участок.
Желательно данный и последующие этапы сделки проводить с опытным юристом, поскольку только профессионалы смогут заметить такие детали, на которые обычный человек вряд ли обратит внимание.
Третий шаг в процессе покупки магазина
Далее следует подписать договор о намерениях или как он еще называется – предварительный договор. После подписания последнего можно вносить задаток. В договор о намерениях обычно вносится точная дата подписания всех документов.
В случае если документы, которые предоставляет собственник не в порядке, он, как правило, берет отсрочку. Факт отсрочки в обязательном порядке необходимо указывать в договоре о намерениях. Во время действия отсрочки, собственник приводит все документы в порядок.
Важно помнить следующие важные моменты:
Если от предполагаемой сделки отказывается покупатель, то задаток, который он внес, больше не возвращается.
Если от сделки отказывается продавец, то он обязан возместить покупателю не только всю сумму задатка а и оплатить ее в двойном размере.
Четвертый шаг в процессе покупки магазина
На данном этапе необходимо подписать договор и передать деньги из рук в руки. В тот день, который был определен в договоре о намерениях покупатель и продавец встречаются и подписывают договор купли-продажи. После этого следует очень ответственный момент- момент передачи денег от покупателя к продавцу.
Может так случиться, что покупатель захочет расплатиться наличными средствами. В этом случае продавец должен написать расписку в том, что он получил деньги. Кроме того, расписку должны подписать еще двое свидетелей, по одному с каждой из сторон.
Современный путь передачи наличных средств состоит в том, что покупатель депонирует банковскую ячейку в банке и передает продавцу деньги при помощи банка.
Лучшим вариантом в оплате сделки купли-продажи, конечно же, является расчет по безналичному расчету, однако в этом случае необходимо, чтобы оба субъекта сделки были юридическими лицами. Минус такого вида сделок состоит в том, что истинная сумма сделки в этом случае будет прозрачна и открыта для налоговой инспекции.
Иногда бывают случаи, когда процесс передачи денежных средств четко дискретизирован во времени, т.е. деньги переводятся на определенный банковский счет несколькими порциями. Самый распространенный вариант в этом случае, это когда часть денег предается сразу же после подписания договора купли-продажи, а остаток суммы - после регистрации прав собственности.
Пятый шаг в процессе покупки магазина
На предпоследнем шаге необходимо просто передать документы на регистрацию. Это происходит сразу же, как только подписан договор. Если с самого начала все этапы были проведены правильно, то на данный этап уходит, как правило, порядка 30 рабочих дней. Расходы, необходимые для оформления регистрации прав собственности определяются из предварительной договоренности сторон. Обычно если покупатель приобретает магазин по цене ниже рыночной, то он и оплачивает все расходы по регистрации магазина. Самым распространенным вариантом в случае регистрации документов является деление расходов на данную операцию пополам. И, наконец, очень редки случаи, когда расходы по регистрации берет на себя продавец. Такой вариант возможен лишь, в случае если факт продажи магазина является фиктивным и продавец всего лишь переводит все свое имущество на подставных лиц.
Шестой шаг в процессе покупки магазина
На последнем этапе покупки магазина необходимо получить свидетельство о праве собственности. Покупатель получает свидетельство о праве собственности на помещение под магазин, после того как закончился процесс регистрации. В свидетельстве о праве собственности указана фамилия покупателя или название его предприятия, а продавец получает на руки выписку из ЕГРП.
В конце процесса покупки магазина стороны встречаются с тем, чтобы подписать акт о сдаче-приемке. При этом передача состоится лишь в случае, когда все денежные средства были получены продавцом на руки или на банковский счет.
Вот и все, процесс покупки магазина окончен.
«Квартирный ресурс»
Все описанные выше этапы покупки магазина относятся к тому случаю, когда приобретается помещение, которое изначально было предусмотрено для торговли либо бывший владелец помещения уладил все бумаги. Однако чаще всего покупатель находит не такое уже готовое под торговлю помещение, а покупает квартиру на первом этаже дома.
Конечно же, такую квартиру можно купить, особенно если она устраивает вас по всем вышеперечисленным параметрам. Однако прежде чем начинать бизнес в данном помещении его необходимо сначала вывести и жилого фонда. Одной из самых главных трудностей в данном вопросе является трудность получения согласия жильцов-соседей со всех сторон квартиры на ведение подобного бизнеса. Конечно же, некоторые соседи обрадуются, что теперь за хлебом им не придется ходить за несколько кварталов. А многие из жильцов могут и воспротивиться предполагаемому соседству с магазином. Конечно же, формального разрешения на ведение торговли в помещении на первом этаже жилого дома никто и никогда не требует, однако на деле чиновники слишком опасаются подобных протестов и поэтому вполне могут затянуть процесс покупки магазин и оформления необходимых документов.
Кусочек в торговом центре
Купить торговую площадь в крупном торговом центре особенно тяжело, ведь их строят для того, чтобы не распродавать по маленьким кусочкам, а сдавать в аренду. Кроме того практика предполагает, что вначале нужно заплатить весьма солидный первоначальный взнос, а уже после этого платить ежемесячную плату.
Чтобы арендовать кусочек площади в торговом центре, нужно подписать договор на аренду еще до окончания процесса его строительства, так как к тому моменту как строительство закончится и торговый центр начнет свою работу, в нем уже может не остаться свободных площадей.
Однако, даже не смотря на такие «драконовские меры» по поводу аренды в торговых центрах со стороны администрации, очень многие предприниматели на них соглашаются, поскольку проходимость торговой точки в крупном торговом центре, безусловно, в разы больше, нежели в обычном магазине.
