Вполне логично, что собственники квартир и частных домов хотят знать рыночную стоимость своего жилья, даже если они и не собираются его продавать, все равно интересно узнать реальное положение дел. Чего уж и говорить о тех, кому такая информация необходима как воздух – тех, кто собирается продавать свое жилье.
Известно, что в самом ближайшем будущем на территории России планируется реформа системы налогообложения собственности, по которой размер налоговых взносов будет прямо рассчитываться исходя из стоимости объектов. Таким образом, владельцам квартир просто необходимо будет знать точную стоимость своего имущества.
Каким образом определяется стоимость недвижимости
Рынок недвижимости предоставляет услугу по оценке собственности. Людей, занимающихся оценкой и также компании, предоставляющие подобные услуги называют оценщиками. В случае если вы заинтересовались стоимостью своей недвижимости просто из праздного любопытства и это не есть ваша насущная проблема, и вы не нуждаетесь в официальных документах, всегда можно воспользоваться он-лайн калькуляторами, которые разработаны специалистами компаний-оценщиков. Если же такое мероприятие как оценка недвижимости – явление для вас вынужденное, навязанное например банком, в котором вы оформляете ипотечный кредит, вам, скорее всего, вручат перечень компаний, в которых вы сможете такой документ об оценке заказать. Однако перед тем как начинать обзванивать все компании с целью узнать их расценки, лучше предварительно ознакомиться с методами проверки и оценки, которые применяются к собственности.
В настоящее время существует три метода проверки стоимости жилья: доходный, затратный и сравнительный.
Сравнительный метод оценки
Сравнительный метод оценки состоит в том, что данный объект недвижимости сравнивается с аналогичными объектами, которые уже есть на рынке недвижимости. Оценщики узнают рыночную стоимость других объектов и, опираясь на эти данные, выводят цену вашей собственности. Этот способ оценки хорош в том случае, когда на рынке представлено достаточно большое число объектов такой недвижимости. В этом случае всегда имеется возможность выявления такой тенденции. Однако в случае если сравнить данный объект недвижимости не с чем или количество аналогичных объектов предельно мало, сравнительный метод оценки недвижимости, неприемлем.
Затратный метод оценки
Затратный метод оценки недвижимости опирается на расчете стоимости возведения аналогичной недвижимости. Оценщики рассчитывают все, начиная от стоимости строительных материалов и транспортных расходов, до оплаты работы строителей. Такой метод оценки чаще всего используется в случае, когда необходимо оценить отдельно стоящее здание.
Доходный метод оценки
Доходный метод оценки недвижимости немного похож на сравнительный метод оценки. Тем не менее, отличие данного метода состоит в том, что сравнение происходит не по рыночным ценам объектов недвижимости, а по доходам, которые они могли бы принести. К числу таких доходов часто относят предположительную прибыть от сдачи жилья в аренду.
БТИ
Тем гражданам, которым хотя бы раз в жизни приходилось покупать или продавать недвижимость, знают о существовании БТИ – Бюро технической инвентаризации.
Данная организация выполняет большое число всевозможных функций, среди которых есть и функция по оценке объектов недвижимости. Нужно отметить, что стоимость жилья, установленная БТИ, как правило, весьма отличается от той стоимости, которую вам насчитает любой другой оценщик.
Основной метод, который использует БТИ в своей работе - это затратный, который, кстати, практически неприменим для расчета стоимости квартир. Специалисты БТИ берут себестоимость объекта недвижимости на момент его возведения и путем корректировки цифр по определенным правилам (понижающие и повышающие коэффициенты) высчитывают окончательную сумму. Оговоренные коэффициенты тесно связаны с индексом инфляции и с коэффициентом естественного износа здания. Продавцы и покупатели должны знать, что стоимость квартиры по оценке БТИ может отличаться на 20-30% от стоимости недвижимости на рынке в меньшую сторону, а иногда такое преуменьшение может отличаться и в 10 раз.
Отсюда возникает вполне резонный вопрос: зачем вообще нужна неправильная и неправдивая оценка данная БТИ? Дело в том, что БТИ - это государственная организация, данные которой нужны стране для собственных внутренних нужд. Данные БТИ используются, к примеру, для того, чтобы определить налоговую базу во время начисления налога на частную собственность либо при выплате компенсаций владельцам квартир, которые отходят в собственность муниципалитета в связи с государственной необходимостью.
