Приобретение «вторичного жилья» за границей

Если инвестор стремится получить срочную или долгосрочную прибыль от инвестиций в зарубежную недвижимость, он приобретает жилье на рынке вторичного жилья. Если сравнить вторичное жилье за границей со стоимостью аналогичного жилья в Москве или другом крупном российском городе, то можно сделать вывод, что зарубежная недвижимость значительно дешевле российских аналогичных вариантов. При этом окружающие объекты и инфраструктура в окрестности данного объекта недвижимости всегда также оказывается намного более развитыми, нежели у нас. Несомненным плюсом от вложений средств в инвестирование недвижимости является то, что эта нехитрая операция позволяет предохранить семейные средства от инфляции. Кроме того, подобные вложения вместо элементарного сохранения средств помогают еще, и получить прибыль в размере от 10 до 30% в год. Вложения в недвижимость таких развитых европейских столиц или курортов, как Лондон или Французской Ривьеры, будет приносить стабильную неторопливую прибыль. Рынок недвижимости в странах восточной Европы в последнее время также заметно активизировался, а это гарантирует высокую прибыль от последующей перепродажи жилья (до 20%). Тем не менее, планируя такие операции с целью получения скорой прибыли, имейте в виду, что правительства многих стран принимают законы, противоборствующие спекуляции с недвижимостью.

Покупка жилья в кредит за границей

Желающие приобрести жилье за границей, но еще не скопившие необходимую сумму для этого могут приобрести недвижимость в кредит. Это достаточно выгодное мероприятие, если учесть что ипотечные ставки в иностранных банках заметно отстают от российских относительно уровня нашей инфляции. С другой стороны не все банки за границей согласны выдавать кредиты гражданам бывшего СССР. Наиболее лояльными к бывшим гражданам СССР относятся в таких странах как Кипр, Испания и Португалия. Банки этих стран выплачивают до 70% от стоимости ипотечного кредита, и выдают кредит на 20 лет. Во Франции и Италии банки более придирчивы к россиянам. Кроме традиционных справок о доходах в этих странах требуют еще гарантию от крупного банка, подтверждающего наличие на ипотечном счету суммы равной не менее 50% от суммы кредитования. Да и максимальный срок, на который дается кредит в этих странах – это 10, а не 20 лет. Таким образом, россиянину достаточно сложно получить кредит на приобретение жилья за границей очень сложно, единственный выход из этой ситуации состоит в том, чтобы приобрести жилье в лизинг у строительных компаний.

Покупка жилья на начальной фазе строительства

Общеизвестно, что стоимость жилья, приобретенного на начальном этапе строительства в странах бывшего СССР от момента начала строительства и до его окончания возрастает как минимум на 15-25%. А если сюда прибавить еще и то, что за полтора года (средний срок строительства) стоимость жилья еще сильнее возрастает, то общая сумма удорожания недвижимости составляет порядка 20-50%. Самое главное здесь состоит в том, чтобы правильно проанализировать все аргументы за и против выбранного месторасположения объекта недвижимости, так как не все проекты могут быть реализованы там, где его строят.

Приобретение «исторически значимой» недвижимости

Европа- страна с богатым историческим наследием, поэтому достаточно большое количество старых домов здесь представляет собой историческую ценность. К таким домам относят даже настоящие шедевры архитектуры, как загородные дворцы, замки и корпуса университетов. Так что у потенциального покупателя в принципе непростой выбор: приобрести обветшавшую недвижимость, требующую дорогостоящего капитального ремонта или же купить за те же деньги жилье в престижных новостройках города. С другой стороны после проведения реставрационных работ, внутренней отделки и отделки интерьера, а также оборудования и переоборудования помещений здания доводятся до комфортабельного современного вида. После проведения подобных работ стоимость таких объектов увеличивается в разы и выгода от приобретения и реконструкции исторической недвижимости Европы очевидна. Кстати, подобные вложения уже давно вошли в число наиболее привлекательных для россиян схем инвестирования за границей.

Закон и кредит по-наследству

Относительно данного случая, закон дает однозначный ответ: долги подлежат наследованию, так же как и любое другое имущество (статья 323 ГК). Закон говорит, что обязательства по выплате кредита должны взять на себя родственники покойного, являющиеся его наследниками. Если таких наследников несколько, они должны совместно его выплачивать в пределах тех долей имущества, которое перешло им в наследство.

Тем не менее, в этом непростом вопросе достаточно много дополнительных нюансов. Обязательно должны учитываться такие моменты, как причины смерти заемщика, имеются ли поручители по данному кредиту. Любой банк, выдавая кредит, старается обезопасить себя от рисков такого рода, в обязательном порядке включая страховые договора в кредитный договор. Комплексное страхование защищает как банк, так и заемщика.

Страховка

Во время выдачи кредита с целью приобретения жилья в ипотеку, как правило, заключают три вида страхования: здоровья и жизни заемщика, страхование недвижимости и титульное страхование.

Самого пристального внимания заслуживает именно такой вид страхования, как страхование жизни и здоровья заемщика, поскольку ипотечный кредит берется, как правило, на длительное время. Обязательно нужно вникнуть в каждую деталь такого договора, ведь в случае смерти заемщика нужно предусмотреть то, чтобы его семья могла жить в приобретенном жилье, а страховая компания смогла погасить задолженность.

Однако даже если и есть факт подобного вида страхования, страховая компания, как правило, очень неохотно расстается со своими деньгами, устанавливая с этой целью множество различных ограничений. Поэтому крайне внимательно читайте то, о чем идет речь в договоре, особенно то, что напечатано мелким шрифтом. Среди таких подводных камней вполне могут встретиться такие как требование, о том, что вы обязаны сообщить о наступлении страхового случая в течение одних суток. А в случае если у вас имеются просроченные выплаты, страховая компания вообще имеет право отказать в выплате, мотивируя свое решение фактами несоблюдения договора.

Ну а если смерть заемщика или его инвалидность 1-ой или 2-ой группы наступает не из-за случая, предусмотренного страховкой, компания имеет 100% право отказать в выплате страховки. Родственники же, вступившие в права наследования, должны гасить долги в установленные сроки. В случае если родственники отказываются это делать, банк имеет полное право на собственность данной квартиры, находящейся в залоге.

Раздел долгов

В случае, когда наследники покойного согласны на то, чтобы продолжить кредитный договор, банк может оставить старую схему выплат, но может произвести ее коррекцию под нужды новых плательщиков. Если наследники не желают выплачивать долги покойного, банк может выставить данную собственность на аукцион с целью продажи. Если сумма, которую при этом выручит банк, больше суммы долга, оставленного покойным, наследники вполне могут рассчитывать на получение разницы. Если родственники вступают в право наследования, однако отказываются от выплат по кредитному договору, банк имеет полное право взыскать эти долги с них в судебном порядке.

Самые распространенные варианты

Вначале необходимо вспомнить каким именно образом оформлялся кредит. Так, если оба супруга являются заемщиками (а такой вариант является самым распространенным), то с точки зрения закона все очень просто. Подавая документы в таком случае, оба супруга становились фактическими созаемщиками с целью увеличить сумму займа. В этом случае необходимо лишь определиться с тем, как именно стоит разделить имущество. Можно продолжать пользоваться жильем совместно и гасить кредит равными частями, как и предусмотрено в банковском договоре.

А можно продать квартиру с обременением, погасить оставшийся долг перед банком и даже частично вернуть потраченные деньги.

Кроме того, довольно распространен вариант, когда в качестве заемщика остается один из супругов. И хотя с этой стороны вроде бы все и просто, чей долг, того и квартира, однако есть противоречие, которое оговаривается в Гражданском кодексе РФ. Дело в том, что имущество, нажитое во время брака, считается совместным, и если между супругами не существовало предварительного договора (брачного контракта), право на общее имущество имеет даже тот из супругов, кто в данное время не работал и занимался ведением домашнего хозяйства и воспитанием детей.

Если кредит на жилье брался еще до оформления брака, то разделу подлежат все платежу. Которые были произведены в период брака. А вот если жилье приобреталось в кредит с наступлением брака, то разделу подлежит дополнительно еще и первоначальный взнос.

Продажа квартиры с обременением

В случае если супруги все-таки решили продать свою недвижимость, то возникает еще одна проблема. Это проблема продажи квартиры с обременением.
Такие сделки, скажем сразу, могут быть совершены лишь с разрешения банка-кредитора. Однако можно пойти в обход этого пути. Довольно часто агентства недвижимости, инвесторы и банки предлагают выкупить данное помещение из обременения по цене ниже рыночной.

В случае если подобное устраивает сразу двух супругов, то можно без лишних проволочек, ожиданий и документов разделить все недвижимое имущество. Естественно, что таких неприятных вещей, как раздел имущества, нажитого в ипотечный кредит, можно было бы заранее избежать, если бы еще до вступления в брак, супруги заключили брачный договор. Однако в России пока еще подписание такого документа считается «низменным» делом, а вот на деле оказывается, что он в будущем мог бы существенно облегчить жизнь обоим супругам. Об этом никто не думает.

Если рассмотреть страхование жизни и трудоспособности заемщика, то в случае, если заемщик умрет или станет инвалидом, то его кредит будет продолжать погашать страховая компания.

Что такое титульное страхование

В случае если жилье постигнет стихийное бедствие, такое как пожар или наводнение, то ущерб также будет погашать страховая компания.

Если же рассмотреть титульное страхование, то оно означает в первую очередь страхование права собственности, т.е. страховка от юридической ошибки или от мошенничества. Таким образом, данный вид страхования означает, что если кто-либо по каким-либо причинам сможет отнять или отсудить у заемщика собственность, то страховая компания возместит ее стоимость и хозяин сможет купить новую собственность.

Очень часто в состав ипотечного пакета страхования входит еще и полис страхования гражданской ответственности. Согласитесь – это ведь очень удобно. Если, к примеру, вы зальете квартиру соседа, то страховая компания поможет вам возместить данный ущерб.
Величина страховой суммы прямо зависит от суммы кредита и рыночной цены на приобретаемое жилье. Сами же страховые тарифы прямо зависят от состояния здоровья заемщика и его возраста. Таким образом, чем моложе заемщик, тем дешевле обойдется страховка.

Если нужна помощь страховщика?

В этом случае нужно выяснить, какие именно проблемы с трудоспособностью или здоровьем произошли у заемщика. Скорее всего, нужно пройти медицинскую комиссию и предоставить заключение врачей страховой компании.

В случае если с жильем произошли какие-то непредвиденные ситуации, необходимо в течение суток обратиться в полицию, в пожарную службу или в МНС, чтобы зафиксировать ситуацию.

В случае если вы столкнулись с претензиями на жилье или ущерб от третьих лиц, необходимо сразу же обратиться в страховую компанию. Именно страховщики должны защитить ваши права.

Конечно же, банкам лучше, чтобы клиент вносил деньги на протяжении долгого периода времени, а не опережал график погашения по кредиту. Досрочное погашение не выгодно банку, потому что он теряет проценты по выданному кредиту. Иногда банки даже вводят штрафы за досрочное погашение по кредиту, пытаются хитрить или каким-то образом затруднять досрочное погашение ипотеки. Поэтому прежде чем заключать договор с банком внимательно изучите его условия.

Варианты по досрочному погашению ипотеки

Ипотечные программы должны предоставлять услугу по частичному или полному досрочному погашению всей суммы кредита. Такие моменты должны быть четко прописаны в договоре, отсюда и главный совет заемщику - быть внимательным при оформлении документов. Как правило, банки устанавливают запрет на досрочное погашение ипотеки. Часто этот срок находится в пределах от трех до шести месяцев, однако бывает, что он растягивается и до одного года. Бывает, что штрафов как таковых вроде бы в договоре и нет, однако есть ограничения по величине выплат. К примеру, для того чтобы уменьшить сумму по ипотеке, банк может предложить ежемесячно выплачивать по 3-4 тысячи долларов. Многие семьи не смогут потянуть такой объем выплат в месяц.

После того как вы обговорили все варианты по досрочному погашению ипотеки вам нужно написать заявление кредитору о том, что вы предполагаете досрочное погашение ипотеки. С этой целью банки-кредиторы должны предоставить вам специальной формы бланк. В некоторых случаях заемщику придется ждать одобрения кредитного совета банка.
В случае если вы хотите лишь частично произвести досрочное погашение кредита, то обычно банки предлагают два варианта. Первый вариант погашения кредита состоит в том, что в оставшийся период сумма ежемесячных платежей станет меньше. Другой вариант состоит в том, что уменьшится срок кредитования, а размер минимальных платежей сохранится.

Чего можно ожидать в итоге

В случае если вы выбираете первый вариант, это снизит нагрузку на семейный бюджет и появится возможность взять новый кредит, например на ремонт или приобретение автомобиля. Если же вы выбираете второй вариант, вы уменьшите сумму переплаты за свое ипотечное жилье.

Если выбираете первый вариант – то это снизит нагрузку на семейный кошелек, появится возможность получить новый кредит. Если отдадите предпочтение второму – уменьшите сумму переплаты за жилье, взятое в ипотеку.
Выбор, безусловно, за вами. Сделайте официальный запрос в банк, в котором брали кредит, чтобы он объявил точную сумму процентов и остатка по кредиту.

Если вам удалось погасить ипотеку досрочно, доведите дело до конца и зарегистрируйте в органах юстиции прекращение ипотеки, а затем объявите страховой компании о том, что вы досрочно погасили кредит. Страховая компания должна выплатить вам деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

Государственная программа «Молодой семье - доступное жилье»

С этой целью была создана программа под названием «Улучшение жилищных условий для молодых российских семей». Согласно этой программе правительство выдает специализированные субсидии с целью оплаты первоначального взноса по ипотеке. Таким образом, получив такой мощный денежный стимул в начале своей совместной, а очень часто и трудовой жизни, молодежь стремится повысить свои доходы путем карьерного роста и продвижения по карьерной лестнице.
Существующая в настоящее время программа «Молодой семье - доступное жилье» позволяет взять ипотечный кредит любой семье, возраст родителей которой не превышает 35 лет либо же семье, состоящей из одного родителя в возрасте до 35 лет и одного или более детей.

Куда отнести заявление

Для того чтобы получить субсидию на приобретение недвижимости, молодой семье, нуждающейся в улучшении своих жилищных условий, необходимо отнести заявление в комитет по делам молодежи по месту жительства или по месту регистрации. Данный комитет находится в органах местного самоуправления. Вместе с заявлением от молодой семьи принимают еще такие документы:
1. Паспорта
2. Свидетельства о рождении детей
3. Свидетельство о браке
4. Подтверждение того, что молодая семья действительно нуждается в улучшении жилищных условий
5. Справки о доходах взрослых членов семьи
6. Выписка из домовой книги, если семья уже имеет собственное жилье, но не достаточно большое
7. Справка из банка о наличии текущего счета
Размер субсидии, которую предоставит государство, прямо зависит от того, сколько детей у молодой семьи и от стоимости одного квадратного метра жилья в данном регионе. После того, как молодая семья получает субсидию, ее можно использовать в качестве первоначального взноса при уплате по ипотеке.
Величина первоначального взноса для оплаты ипотечного кредита составляет 20% от всей суммы для молодой семьи без детей и 15% для молодой семьи с детьми. Банки предоставляют ипотечные кредиты сроком до 30 лет. Процентная ставка банков колеблется в пределах 13.5-17.5%.
Подавая заявление в банк на получение ипотечного кредита, молодая семья должна предоставить следующий пакет документов:
1. Анкету-заявление
2. Копию паспорта заемщика денежных средств
3. Копию трудовой книжки, заверенную в отделе кадров по месту работы
4. Справку по форме №2-НДФЛ за последние полгода работы на одном месте в одной и той же организации
5. В случае наличия детей, их копии свидетельств о рождении
6. Справку с места дополнительной работы, если такие доходы банк учитывает
7. Свидетельство о браке или свидетельство, о расторжении брака
Иногда бывает, что при расчете кредита по годам учитываются доходы родителей заемщика. В этом случае необходимо предоставить все документы на родителя и документы о сумме его доходов.

После того, как собран весь пакет документов, банк самостоятельно устанавливает срок ожидания ответа на поставленный запрос. Часто банки предоставляют семьям скидки, если они приобретают жилье на рынке первичного жилья.

Строительные компании предлагают рассрочку

Для эффективной конкуренции с иными кредиторами, а также чтобы привлечь клиентов, строительные компании предлагают зачастую гораздо более выгодные варианты рассрочки для заемщиков. К примеру, заемщик имеет возможность выбрать для себя наиболее удобный график выплат для выплаты задолженности в течение периода сроком до 5 лет. Как правило, застройщики продают в рассрочку недвижимость, которая еще только строится. Платежи по рассрочке можно делать как раз в месяц, так и раз в квартал. В определенных ситуациях график платежей может зависеть от скорости строительства. В основном, застройщики ставят условие что, полная стоимость жилья обязательно должна быть выплачена к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

Для заемщиков, способных погасить задолженность максимум через два года предоставляются спец цены на жилье, а также льготные условия по кредитным ставкам. Также, для тех, кто сразу вносит от 50% стоимости недвижимости, многие застройщики дают возможность гасить оставшуюся задолженность, не выплачивая при этом проценты.

При оформлении рассрочки, так же, как и при ипотеке, необходимо вносить первый взнос от десяти до пятидесяти процентов стоимости квартиры. Чем больше авансовый взнос, тем меньше срок погашения долга и лучше условия застройщика. Покупая некоторые квартиры, клиент может получить или несколько метров жилья в подарок или скидку по авансовому взносу. Некоторые застройщики работают с банками, предоставляющими кредиты без залога и на льготных условиях.

Отличия ипотеки и рассрочки

Ипотека и рассрочка – два совершенно разных продукта кредитования. Рассрочку оформить выгоднее покупателю, способному выплатить весь кредит за несколько лет и который может внести большой первоначальный взнос. Помимо этого для того, чтобы оформить рассрочку требуется намного меньше времени и документов, чем при оформлении ипотечного кредита.

Ипотека же выгодна людям, с невысокими доходами и у которых нет средств на внесение авансового взноса в размере тридцать-пятьдесят процентов. Здесь кредит можно оформить на срок до 30 лет, если даже первый взнос составляет не более 15% стоимости недвижимости. Помимо этого банки позволяют купить почти любую недвижимость на вторичном и первичном рынке, а вот рассрочку можно оформить только на жилье определенных застройщиков.

Ищем правильный банк

Первое, что Вам нужно для этого сделать, это найти банк, желающий предложить Вам более удобные условия перекредитования. Вы можете сделать это как самостоятельно, так и с помощью ипотечного брокера, который выберет наиболее приемлемый для Вас банк. Как правило, обращение к брокеру – наиболее простой и выгодный вариант, так как перекредитование ипотечного кредита – не самый легкий продукт банков, поэтому рекомендации такого специалиста будут Вам наверняка полезны.

После того, как нужный банк найдет, процедура будет такая же, как та, которую Вы проходили при получении ипотечного кредита. Если после обращения в банк с заявкой на рефинансирование, со всеми бумагами все будет в порядке, вы не просрочивали платежи по нынешним кредитам, и Ваш доход не стал меньше, то банк одобрит эту заявку и погасит Вашу задолженность по ипотеке в полном размере. И тогда Вы будете выплачивать долг уже новому банку и по более выгодным ставкам.

В некоторых случаях подобную процедуру стоит провести, не только чтобы уменьшить размер ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, но также Вы можете увеличить срок выплаты займа, к примеру с 10 до 20 лет. Ну а если, доход у Вас вырос, то Вы и вовсе можете взять кредит по уже заниженным ставкам на более просторное жилье.

Когда перекредитование не имеет смысла

Стоит заметить, что в некоторых ситуациях перекредитование не имеет никакого смысла. К примеру, когда Вы выплачивали долг по ипотеке больше пяти лет, помните, что именно в эти годы в основном Вы выплачивали проценты по кредиту, а долг непосредственно за жилье уменьшился не намного. В таком случае разрывать договор с банком, который итак уже получил с Вас почти все проценты, нет смысла, так как сейчас Вы погашаете уже основную задолженность.

Также нет смысла переходить к другому банку, когда Вам осталось выплатить меньше 500 000 рублей, так как расходы, связанные с переоформлением кредита исключат появление возможной выгоды. Аналогично, нет смысла проводить перекредитование, если старая и новая ставка отличаются меньше чем на 2%, так как накладные расходы такую выгоду полностью поглотят.

Преимущества собственного жилья

Разумеется, иметь собственную квартиру или снимать жилье – совершенно разные вещи. Арендуя квартиру необходимо мириться с теми условиями, которые ставят хозяева жилья. Собственник в любой момент может повысить арендную плату, а может и вовсе выселить Вас из его квартиры. В таком случае необходимо будет искать новое жилье, заниматься переездом и столкнуться с множеством других проблем. Если смотреть на вопрос с этой стороны, то аренда жилья уступает наличию собственного жилья, даже если оно в залоге у банка. Что же можно сказать и финансовой стороне – что выгоднее ипотека или аренда?

Математические расчеты

Выяснить это не сложно. Допустим, Вами взят ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры, предположим в Москве, сроком на десять лет и стоимостью в 150 000 долларов. В этом случае каждый месяц Вы должны будете платить по 1 700 долларов, а снять такую квартиру можно минимум за 1 000 долларов в месяц. Вы решаете снимать квартиру за эту цену, а разницу в семьсот долларов копить на приобретение жилья. Если учитывать банковские проценты, то за десять лет Вы сможете собрать примерно 100 000 долларов, а этого точно не хватит на покупку подобной квартиры.

Суммируя платежи по ипотеке за все десять лет, выйдет около 200 000 долларов, но учитывая то, что сумму в 150 тыс. долларов за десять лет собрать не получиться, выходит, что ипотека является наиболее выгодной в данной ситуации.

Конечно, такой расчет условный, так как за такой период обязательно изменятся арендные ставки, цена на такую квартиру, проценты по ипотечным кредитам. Однако в пользу выбора ипотеки играет одна важная деталь – когда стоимость недвижимости растет, что является нормальным для последних нескольких лет, за счет повышения цен могут полностью компенсироваться платежи по ипотечному кредиту, и в этом случае ипотека будет выгодной.

строительство домов эконом класса